Если вы смотрите новостройки или дома недавней постройки в округе Ориндж, вы встретите строку под названием «Mello-Roos» или «Community Facilities District (CFD) tax» (налог особого муниципального района). Вот краткое объяснение, что это такое и как к этому относиться.
Что это такое
Mello-Roos — специальный налог, финансирующий инфраструктуру новых застроек: школы, парки, пожарные части, дорожные улучшения. Он был введён в 1982 году (Закон Mello-Roos о муниципальных районах) с целью обеспечить финансирование инфраструктуры за счёт тех, кто создаёт новую нагрузку, а не перекладывать это на действующих налогоплательщиков.
На практике: покупая дом в CFD-зоне, вы получаете ежегодный счёт на налог на недвижимость, который включает начисление Mello-Roos помимо стандартной базовой ставки ~1% по Proposition 13.
Кто платит
Покупатели в зонах CFD. В округе Ориндж это, как правило:
- Части Irvine (особенно посёлки Great Park, Portola Springs, Stonegate и Eastwood)
- Ladera Ranch
- Rancho Mission Viejo
- Новые фазы Mission Viejo и Aliso Viejo
В старых кварталах округа Ориндж Mello-Roos, как правило, отсутствует.
Сколько
По-разному, но типичный диапазон — $1 500–$5 000+ в год, а для самых новых застроек может быть и больше. В пересчёте на месяц — $125–$500+ поверх ипотеки.
Как долго
У CFD есть дата окончания — обычно через 25–40 лет с момента создания. В раскрытии продавца должна быть указана дата истечения начислений.
Что спросить перед подачей предложения
- Какова текущая годовая сумма Mello-Roos?
- Когда истекает начисление?
- Менялась ли ставка за последние 5 лет? Запланированы ли повышения?
- Погашен ли облигационный заём досрочно или он ещё действует?
Я включаю этот анализ в подготовку каждого предложения по новостройкам — напишите мне, если рассматриваете объекты в Irvine или других новых посёлках округа Ориндж.
