Требования к раскрытию информации при продаже жилья в Калифорнии — одни из самых жёстких в стране. Если вы продаёте дом, ссылка «я не знал» почти никогда не работает: стандарт — это то, что вы знали или должны были знать об объекте. Вот понятный обзор.
Заявление о передаче прав (Transfer Disclosure Statement, TDS)
TDS — основополагающий документ. Он охватывает:
- Техническое состояние: кровля, фундамент, сантехника, HVAC (система отопления, вентиляции и кондиционирования), электрика, оборудование бассейна, окна — всё, о чём продавцу известно как о неисправном или требующем ремонта
- Условия окружения: аэропорты вблизи, военные объекты, промышленные предприятия
- Известные проблемы HOA (товарищества собственников жилья): судебные разбирательства, дополнительные сборы, отложенный ремонт
Документ заполняете вы, агент его проверяет. Покупатель, способный доказать, что вы ввели его в заблуждение или скрыли информацию в TDS, вправе требовать расторжения сделки или возмещения убытков.
Раскрытие информации о природных рисках (Natural Hazard Disclosure, NHD)
Сторонняя служба формирует обязательный по закону отчёт NHD, охватывающий:
- Зоны пожарной опасности (критично для холмистых районов округа Ориндж)
- Зоны затопления и зоны затопления при прорыве дамб
- Зоны сейсмических разломов (зоны Alquist-Priolo)
- Зоны высокой пожарной опасности (отдельная категория — введена в последние годы)
- Зоны сжижения грунта и оползней
Покупатель получает этот отчёт до снятия контингенций. Если объект находится в зоне высокой пожарной опасности, ожидайте вопросов о страховании в ходе проверки.
Существенные факты
Помимо стандартного перечня, закон Калифорнии требует раскрывать любой существенный факт — информацию, которая повлияла бы на решение разумного покупателя о покупке или на сумму предложения. Это включает:
- Известные споры с соседями о сервитутах или границах участка
- Прошлые или текущие страховые претензии (ущерб от воды, пожара, просадки грунта)
- Смерти на объекте за последние три года (с исключениями)
- Текущие судебные разбирательства, связанные с объектом
- Ожидаемые специальные сборы или судебные иски HOA
Местные нормативы (специфика округа Ориндж)
Многие города округа Ориндж добавляют собственные требования — местные неудобства, статус контроля арендной платы (немногие города OC его имеют, но проверить стоит) или требования по модернизации (водосбережение, сейсмостойкость и т. д.).
Свинцовая краска и асбест
Дома, построенные до 1978 года, требуют Заявления о раскрытии информации о свинцовой краске. Раскрытие информации об асбесте не является юридически обязательным, но, как правило, отражается в документах продавца, поскольку это существенный факт.
Требования к раскрытию информации кажутся направленными против продавца, но на самом деле они защищают вас — полный и честный пакет документов ускоряет сделку и обеспечивает её устойчивость. Если вы планируете выставить дом на продажу, поговорите со мной ещё до того, как начнёте заполнять первую форму.
