Если вы владеете инвестиционной недвижимостью в округе Ориндж больше нескольких лет, вы почти наверняка накопили значительный налогооблагаемый прирост. 1031 exchange (обмен по статье 1031 Налогового кодекса США) позволяет продать объект и реинвестировать капитал без немедленной уплаты налога на прирост стоимости.
Что подходит для обмена
Как отчуждаемый объект (то, что вы продаёте), так и замещающий (то, что покупаете), должны быть «однородными» — на практике это недвижимость, удерживаемая для инвестиций или использования в деловой деятельности. Основное место проживания не подходит.
Критические сроки
После закрытия сделки по отчуждаемому объекту:
- 45 дней на письменное определение возможных замещающих объектов
- 180 дней на закрытие сделки по замещающему объекту
Эти сроки жёсткие. IRS не предоставляет продлений, за исключением крайне ограниченных ситуаций — стихийных бедствий.
Правила идентификации
Можно определить до трёх объектов вне зависимости от стоимости. Приобрести можно только один из идентифицированных объектов — купить что-то за пределами списка нельзя.
Правила по собственному капиталу и долгу
Для полного отложения налога необходимо:
- Использовать весь чистый капитал от продажи — любое изъятие средств облагается налогом
- Заменить как минимум эквивалентный долг — если вы продали объект за $1 млн с ипотекой $400 тыс., замещающий объект должен нести долг не менее $400 тыс. или разница покрывается дополнительными наличными
Квалифицированный посредник
Вы не можете получить вырученные средства на руки. Деньги должны перейти из эскроу напрямую к Квалифицированному посреднику (Qualified Intermediary, QI), который удерживает их и переводит в эскроу замещающего объекта. Если вы в любой момент получите средства, обмен аннулируется.
Особенность Калифорнии
Калифорния имеет собственное положение о «возврате налога» (clawback): если вы обменяете калифорнийскую недвижимость на объект в другом штате, Калифорния может в итоге обложить налогом отложенный прирост при продаже замещающего объекта — даже спустя десятилетия и даже если вы больше не проживаете в Калифорнии.
Я работаю с инвесторами — от выбора первоначального объекта до продажи и стратегии обмена. Свяжитесь со мной, если вы приближаетесь к продаже и хотите просчитать математику 1031 в сравнении с прямой продажей.
