Титул и эскроу
Как работает процесс закрытия в Калифорнии — понятным языком с типичными расходами.
Процесс эскроу
Пять этапов от принятого предложения до ключей в руках. Весь процесс обычно занимает 21–35 дней.
- 01
Открытие эскроу
После принятия вашего предложения агенты открывают эскроу (escrow — счёт условного депонирования) в компании по работе с титулами. Ваш задаток (earnest money) хранится здесь нейтральной стороной до завершения сделки.
- 02
Поиск титула
Титульная компания изучает историю владения домом в поисках залогов, судебных решений, сервитутов или всего, что может омрачить право собственности. Занимает 5–10 дней.
- 03
Инспекции и раскрытия
Здесь проводятся инспекции по заказу покупателя. Раскрытия продавца (документы HOA, отчёты о природных рисках, свинцовая краска и пр.) поступают через эскроу.
- 04
Андеррайтинг кредита
Параллельно кредитор завершает андеррайтинг — проверяет оценку, занятость и финальные документы. Одобрение кредита запускает окончательную подготовку к закрытию.
- 05
Закрытие и финансирование
Финальное подписание (лично или онлайн), перевод средств, регистрация в округе. Передача ключей.
Типичные расходы при закрытии
Ориентировочные цифры — ваша компания по работе с титулами подготовит детализированное раскрытие за 3 дня до закрытия.
| Статья | Как правило, платит | Типичный диапазон |
|---|---|---|
| Страхование титула | Разделяется или оплачивает продавец (по договорённости) | $1 500–$4 000 |
| Сбор за эскроу | Разделяется | $1 500–$3 000 |
| Сборы кредитора | Покупатель | 0,5–1,5% от суммы кредита |
| Оценка (appraisal) | Покупатель | $500–$800 |
| Регистрация и налоги на передачу | Продавец | $1,10 за $1 000 цены |
| Пропорциональный налог на имущество | Обе стороны, пропорционально дате закрытия | Варьируется |
| Предоплаченная страховка и резервы | Покупатель | Несколько месяцев авансом |
Частые вопросы
-
Что такое страхование титула и зачем оно нужно?
Страхование титула (title insurance) защищает от юридических претензий на право собственности — например, появление неизвестного наследника или поддельная подпись в прошлой сделке. Существует два полиса: страхование титула кредитора (обязательное, защищает банк) и страхование титула владельца (необязательное, но настоятельно рекомендуемое — защищает вас).
-
Кто выбирает компанию по эскроу?
В Калифорнии это обычно согласовывается при подаче предложения, но чаще всего по умолчанию — выбор покупателя. У меня есть проверенные компании по работе с титулами, которые я порекомендую, если у вас нет предпочтений.
-
Сколько закладывать на расходы покупателя при закрытии?
Планируйте 1–2% от цены покупки на расходы покупателя при закрытии в дополнение к первоначальному взносу. Для дома за $1M — $10–20 тыс.
-
Может ли закрытие задержаться?
Да — наиболее частые причины: сложности в андеррайтинге кредита, переговоры по ремонту или задержка документов. Мы закладываем временной резерв и сообщаем заранее, если что-то может сдвинуться.
Вопросы о закрытии?
Я работаю с компаниями по работе с титулами в каждой сделке. Готова объяснить статьи в образце раскрытия или порекомендовать надёжных партнёров.