В последние годы покупка жилья в Калифорнии обзавелась шагом, которого раньше не было: получение страхового предложения нужно проводить в период эскроу (escrow), а не после его закрытия. Вот что происходит и что делать покупателям.
Что изменилось
Несколько крупных национальных страховщиков — State Farm, Allstate и другие — прекратили выдачу новых полисов для домовладельцев в Калифорнии или существенно сократили своё присутствие в штате. Причина — риски лесных пожаров и актуарная неопределённость в отношении будущих убытков.
Что это значит для покупателей в округе Ориндж
Округ Ориндж — это не горные склоны Сьерра-Невады, но и не исключение. Затронутые зоны:
- Каньонные посёлки (Coto de Caza, Foothill Ranch, Trabuco Canyon, части Laguna Hills и Laguna Niguel)
- Холмистые районы (части Anaheim Hills, части Orange, верхний Irvine)
- Прибрежные участки на уступах — риск пожара ниже, но ветровые явления имеют значение
Равнинный, континентальный Irvine и большая часть Anaheim по-прежнему легко страхуются через стандартных страховщиков.
Варианты при отказе стандартного рынка
Избыточные линии страховщиков (surplus lines carriers): доступны для объектов, которые не берут в работу admitted-страховщики. Как правило, дороже и с меньшей защитой потребителя.
Калифорнийский FAIR Plan: страховщик последней инстанции для рисков лесных пожаров. Покрывает только огонь — для защиты от кражи, воды и гражданской ответственности потребуется отдельный полис «разницы в условиях» (DIC). Совокупная стоимость может быть в 2–4 раза выше стандартного страхового покрытия.
Широкий поиск: страховые брокеры, специализирующиеся на объектах с высоким риском пожара в Калифорнии, имеют доступ к страховщикам, недоступным обычным агентам.
Что делать покупателям
- Получите страховое предложение до снятия инспекционного контингента — а не после. Среди опытных покупателей в округе Ориндж это уже стандартная практика.
- Запросите у продавца действующий полис и название страховщика — незакрытый полис в труднострахуемом районе — это существенная информация.
- Проверьте зону пожарной опасности объекта (FHSZ) — указана в Natural Hazard Disclosure. Уровень 3 («Очень высокий») вызывает наибольшие трудности.
- Заложите бюджет — если рассматриваете объект в каньоне, планируйте $5 000–$12 000+ в год на страховку.
Страховые сложности не всегда срывают сделку, но их лучше выявлять заблаговременно. Свяжитесь со мной, если ищете жильё в холмистых или каньонных районах округа Ориндж.
